Türkiye'de ve özellikle deprem bilincinin en yüksek olduğu İstanbul'da, kentsel dönüşüm süreçlerini yıllarca tıkayan "3'te 2 çoğunluk" zorunluluğu, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da yapılan tarihi düzenlemeyle arsa payı salt çoğunluğuna (%50+1) indirildi.
1. Salt Çoğunluk (%50+1) Kuralı Nasıl İşliyor?
Eski sistemde tek bir malikin itirazı veya ulaşılamaması aylarca süren davalara yol açabiliyordu. Yeni düzenlemeyle:
- Bina için lisanslı kuruluşlardan Riskli Yapı Tespiti alındıktan sonra,
- Kat malikleri kurulunda arsa payının %50'sinden 1 fazlasına sahip maliklerin imzasıyla müteahhit seçimi ve sözleşme akdi yapılabilmektedir.
- Karara katılmayan azınlık maliklerin arsa payları, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü marifetiyle açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılabilmektedir.
2. En Büyük Hata: Metrekareye Değil Arsa Payına Bakın!
Kentsel dönüşümde maliklerin yaptığı en büyük yanılgı, mevcut dairelerinin brüt metrekaresini baz almaktır. Dönüşümde tek hukuki hak birimi arsa payıdır.
Eğer tapuda dairenizin arsa payı hatalı tescil edilmişse (örneğin alt kattaki 80 m² daire ile üst kattaki 140 m² daire aynı arsa payına sahipse), yeni projede ciddi hak kaybı yaşarsınız. Bu sebeple dönüşüme başlamadan önce "Arsa Payının Düzeltilmesi Davası" açılması veya bağımsız ekspertizle pay dağılımının tespiti şarttır.
3. Müteahhit Sözleşmesinde Olmazsa Olmaz 4 Madde
- İnşaat Tamamlama Teminatı / İpotek: Müteahhidin iflası veya işi bırakması riskine karşı banka teminat mektubu alınmalıdır.
- Gecikme Kira Tazminatı: Taahhüt edilen ruhsat tarihinden itibaren her gecikilen ay için güncel piyasa rayicinde cezai kira şartı konulmalıdır.
- Şerefiye ve Kat Dağılım Listesi: Yeni yapılacak binada hangi malikin hangi daireyi, cepheyi ve katı alacağı noter tasdikli teknik şartnamede açıkça çizilmelidir.
- Malzeme & Teknik Şartname: Beton kalitesi (C35/C40), demir markası, ısı ve su yalıtımı detaylıca şartnameye eklenmelidir.
